Vieglāk pieejamais Mežaparks. Turpinās investēt apkaimes attīstībā

Nekustamā īpašuma attīstītājs SIA “Domuss” ir sācis projekta “Mežaparka rezidences” nākamo kārtu – infrastruktūras izbūvi, ieguldot četrus miljonus eiro. Kompānija piedāvā apbūves zemesgabalus citiem uzņēmējiem, kas vēlētos šajā Rīgas apkaimē izveidot mājokļus, birojus vai cita veida komercobjektus.

 

 

Sākotnēji projekta “Mežaparka rezidences” ideja vairāk bija saistīta ar ekskluzīvu villu un augstvērtīgu mazstāvu ēku apbūvi. Mainoties tirgus situācijai, uzņēmums reaģējis, pārplānojot atlikušo teritoriju (21 ha) un paredzot daudzveidīgu apbūvi – līdz pat sešiem stāviem. Paralēli uzņēmums turpina “Mežaparka rezidences” pirmajā kārtā tapušo māju, dzīvokļu un zemesgabalu realizāciju.

Pārdošanas rezultāti šogad ir pat labi – “premium” segmenta mērķauditoriju mazāk skārusi aizdevuma likmju palielināšana. Savukārt pretēja aina ir novērojama “Domuss” attīstītajos ciematos “Nordic Villages” Pierīgā. Atšķirībā no iepriekšējiem gadiem tajos ir manāmi samazinājies darījumu skaits, iemesls – būtiski dārgāki kredīti.

 

No villām uz dzīvokļiem
SIA “Domuss” valdes priekšsēdētājs Ralfs Jansons stāsta, ka Mežaparka teritoriju uzņēmums sāka attīstīt laikā, kad veiksmīgi tika pārdoti mājokļi projektā “Ģipša fabrika” Ķīpsalā. “Bija optimisms, ka te varētu izveidoties vēsturiskā Mežaparka turpinājums, būt privātmājas. Taču kopš tā laika tirgus ir būtiski mainījies. Šo izmaiņu kontekstā sākām būvēt ne tik ekskluzīvas dzīvojamās ēkas, kuras gandrīz visas ir veiksmīgi pārdotas,” viņš saka. Piemēram, no 30 dzīvokļiem vidējās klases ēkā ir atlikuši trīs.

“Esam gājuši vidējās–augstākās un vidējās klases segmenta virzienā, tad mainījuši zonējumu no atļautajiem diviem trim stāviem uz trīs līdz sešu stāvu apbūvi (virzienā uz Ķīšezera ielu ir plānotas ēkas līdz sešiem stāviem). Un, lai šajā projektā būtu dzīvība, nepieciešams uzbūvēt infrastruktūru,” investīcijas pamato Jansons.

Cita starpā jau notiek koku pārstādīšana no vaļņa daļas, kur tiek veidota iebrauktuve. “Maksimāli saglabājam esošos kokus, ja nepieciešams, tos pārstādām citās vietās, tostarp ozolu trīs stāvu augstumā,” uzsver Jansons.

Projektā ir nolemts atteikties no gāzes, apkuri nodrošinās “Rīgas siltums”, šobrīd notiek ceturtās paaudzes siltumtīklu izbūve. Veiksmīgi veidojas sadarbība arī ar citiem monopoluzņēmumiem, viņš atzīst, tostarp “Rīgas ūdens” operatīvi veica iepirkumu, arī izvēlējās būvnieku, nodrošināja drīzu sākšanas termiņu, “Sadales tīkls” iesniegtajai būvdarbu tāmei veica savu iekšējo iepirkumu, tādējādi izmaksas būtiski samazinājās. “Tas ir patiešām patīkami,” atzīst “Domuss” pārstāvis. Savukārt būvdarbu ģenerāluzņēmējs ir privāta sabiedrība “Ceļinieks 01”.

Būtībā projekta “Mežaparka rezidences” otrajā kārtā “Domuss” turpina realizēt sākotnējo teritorijas attīstības vīziju ar “zaļo jostu” – apstādījumu koridoru (sākotnēji to izstrādājis arhitekts Andris Kronbergs).

“Diānas Zalānes projektu biroja” arhitektes Diāna Zalāne un Agne Serdāne vīziju ir precizējušas līdz detaļām, piedaloties “Labajiem kokiem” Edgara Neilanda vadībā, skaidro Jansons. Pašreizējais redzējums ir balstīts ilgtspējīgā un pieprasītā pilsētas arhitektūrā ar intensīvu apzaļošanu un atpūtas zonām. Tas nosaka augstus arhitektūras standartus, izslēdzot monotonas, vienlaidus garas ēkas fasādes iespējas.

 

Meklē sadarbības partnerus
Taču pats “Domuss” neturpinās ēku būvniecību. Vēl iepriekš uzņēmums skaidroja, ka tā īstenotie projekti tiek finansēti no NCH grupas fonda, kurš jau ir “vectētiņš”, proti, tā pastāvēšanas termiņš tuvojas noslēgumam. Tas attiecas ne tikai uz “Mežaparka rezidencēm”, bet arī uz ciematiem ārpus Rīgas.

“Meklējam citus nekustamā īpašuma attīstītājus, kas vēlētos šajā teritorijā būvēt dzīvokļu mājas, biroju ēkas vai veidot cita veida komercapbūvi,” turpmāko teritorijas attīstības posmu iezīmē Jansons. Turklāt, kā viņš stāsta, būtībā jau ir bijis “rokasspiediens” ar vienu vietējo attīstītāju par zemesgabalu rezervāciju dzīvojamās mājas būvniecībai nākamajā kārtā. “Pirmajiem piedāvājam atliktā maksājuma grafiku. Tas ļaus attīstītājam optimizēt izmaksas.” Tomēr, kamēr līgums nav noslēgts, šis sadarbības partneris vēl nav publiskojams.

Komersantiem tiek piedāvāti zemesgabali (reģistrēti Zemesgrāmatā) platībā no aptuveni 5000 m² līdz vienam hektāram, kas, pēc Jansona domām, ļauj realizēt optimālu apbūvi vienā kārtā – atbilstoši pašreizējai situācijai tirgū.

 

Ciematos – piesardzība
Vaicāts, kāds pašreizējos tirgus apstākļos ir attīstītāju noskaņojums, kā varētu veidoties turpmākā sadarbība, “Domuss” vadītājs ar nožēlu atgādina par kariem, kas šobrīd notiek pasaulē. Taču, piemēram, aizdevumu procentu likmju paaugstināšana, iespējams, ir beigusies. Daudzi attīstītāji, kam ir gan vietējais, gan ārvalstu kapitāls, turpina savus projektus, un nav dzirdēts par gadījumiem, kad kāds būtu “nospiedis bremzes”. Tomēr jebkādas konkrētas prognozes šobrīd nav iespējams izteikt. “Zīmēt kādu laika līniju nebūtu prātīgi,” piesardzīgs ir Jansons.

Viņš arī atgādina – vēl pavisam nesen “Domuss” pauda, ka ciemati ir ļoti pieprasīts produkts. Viņš stāsta, ka pirka ne vien gatavas mājas, bet arī zemesgabalus tieši ar domu būvēt sev māju. Taču šobrīd procentu likmes ir būtiski augstākas, nekā bija ierasts.

“Mūsu klients ir tas, kas vēlas uz zemesgabala būvēt māju, turklāt plāno ņemt kredītu. Un šobrīd šie cilvēki vairs nekvalificējas aizņēmumam, to ir apstiprinājušas arī bankas. Tas cilvēks, kurš pirms diviem gadiem vēl varēja aizņemties mājas būvniecībai, šobrīd kredītu vairs nevar dabūt,” papildina “Domuss” mārketinga vadītāja Mairita Zvīne. Līdz ar to šī gada pārdošanas dati nav pārāk iepriecinoši. Vienlaikus “Nordic Village” ciematos gatavo māju vairs nav atlicis, visas ir izpirktas, piedāvājumā ir tikai zemesgabali ar piebraucamajiem ceļiem un inženierkomunikācijām.

Šogad ciematos ir notikuši kopumā 10 darījumi (tostarp 7 – ar zemi), savukārt, piemēram, pagājušajā gadā tādu bija 27 (no tiem 19 bija saistīti ar zemesgabaliem), atklāj Zvīne, neslēpjot, ka pirmais pusgads intereses ziņā bijis kluss, rudens bijis nedaudz rosīgāks.

Tāpat kā Mežaparkā, arī Pierīgā ir iespējama sadarbība ar citiem attīstītājiem, tostarp tiek uzrunāti gatavu māju ražotāji. “Šis ir virziens, kuru varētu attīstīt,” viņa spriež.

 

Mežaparkā – rosīgāk
Savukārt Mežaparka projekta ietvaros šogad labi veicies ar biroja telpu iznomāšanu (kopumā ēka ir aizpildīta par 92%, daļa esošo nomnieku paplašina telpas). Lielā mērā Dr. Mauriņa klīnikas izveides dēļ Mežaparkā top neliels medicīnas pakalpojumu klasteris, tostarp “Mežaparka birojos” ir izvietotas divas ārstniecības iestādes.

Labi pārdošanas rezultāti ir sasniegti “premium” māju segmentā. “Šis segments mums bijis salīdzinoši aktīvs šogad, rosīgāks nekā dzīvokļu segments,” stāsta Zvīne. Piemēram, pēc uzbūvēšanas rindu mājas pāris gadu “stāvējušas”, taču tad nolemts gan rindu, gan dvīņu mājas izīrēt, lai apdzīvotu ēkas. Un tad sākās kustība. Cita starpā šogad ir pārdotas divas dvīņu mājas, citas ēkas ir izīrētas. Tāpat noticis pārdošanas darījums ar villu 900 tūkstošu eiro vērtībā. Šādu īpašumu (cenu kategorija no 500 tūkstošiem līdz miljonam eiro) pircēji nav tik ļoti atkarīgi no kredītiem, likmju izmaiņām, spriež “Domuss” pārstāve.

“Redzam, ka inflācija ir panākusi mūsu projekta īpašumu cenas, kas sākotnēji tirgum šķita pārāk augstas, sevišķi villu un dvīņu māju segmentā. Šobrīd “robs” starp prasīto cenu un klienta ekspektācijām ir samazinājies līdz minimumam,” viņa spriež.

Šogad ir pārdoti arī četri dzīvokļi cenas ziņā salīdzinoši pieejamā daudzdzīvokļu ēkā. “Taču arī šajā gadījumā jāņem vērā, ka mums vairs īsti nav, ko piedāvāt, izvēle ir ierobežota,” viņa atzīst.

Salīdzinoši kūtri notiek zemesgabalu pārdošana Mežaparkā savrupmāju būvniecībai. Tomēr arī šajā gadījumā “Domuss” zemi piedāvā ne vien privātpersonām, bet arī mazāka apjoma projektu attīstītājiem (rindu ēkas, dvīņu mājas). “Ceram, ka ekonomika sāks atkopties, ir nepieciešams neliels tirgus uzrāviens,” saka Jansons, piebilstot, ka fundamentāla uztraukuma nav un reiz šim īpašumu kopumam atradīsies pircējs.

Kopumā uzminēt, kas sagaidāms tirgū, nav iespējams, to ietekmē dažādi ārējie faktori, tostarp piesauktie kari, naftas cenas iespējamās svārstības, inflācija, turklāt ir arī politiski jutīgi jautājumi.

Nekustamā īpašuma biznesā šobrīd nav avantūristu, te darbojas profesionāli spēlētāji, kuri ēkas nebūvēs, ja nebūs pieprasījuma. Un arī bankas nekreditē nepārdomātus projektus, tās ir mācījušās no iepriekšējās krīzes. “Tāpēc nebūs tādas krīzes, ka ir sabūvēts par daudz un nesakarīgi. Taču iespējams, ka virzīšanās uz priekšu būs muļļāšanās,” atzīst Jansons. Arī līdz šim atpalicība no kaimiņvalstu galvaspilsētām ir bijusi ļoti izteikta tieši nekustamā īpašuma jomā. “Pie mums apjoms būtiski atpaliek. Par muļļāšanos daudzi uztraucas, taču nevienam nav arī receptes. Vienkārši ir jāturpina strādāt visās jomās. Un daudz kas ir atkarīgs no politikas,” viņš spriež.

Pozitīvi ir tas, ka Latvija ir daļa no NATO, kas plāno šeit nostiprināties vēl vairāk, padarot vidi drošāku. Tas rada optimismu – tiklīdz pasaulē būs labāk, arī Latvijā būs labāk.

 

Komentārs

“Latio” tirgus analītiķe Rūta Roze:

Darījumu skaits ar dzīvokļu īpašumiem jaunbūvēs Mežaparkā no 2023. gada
janvāra līdz septembrim (ieskaitot) pieaudzis par 11%, salīdzinot ar šo pašu laika posmu pērn. Viens no pieauguma iemesliem – nedaudz kritusies dzīvokļu īpašumu vidējā pārdošanas cena, padarot tos pieejamus plašākam pircēju lokam. Vidējā cena šajā laika posmā bija 2570 eiro/m². Piedāvājumā ir gan ekonomiskās klases mājokļi, gan ekskluzīvi īpašumi, taču darījumu skaits ir neliels.

2023. gadā augstākā reģistrētā iekštelpu kvadrātmetra cena par dzīvokli jaunajā projektā bija 3400 eiro/m² (darījums martā), pircējam iegādājoties trīsistabu dzīvokli ar plašu terasi projektā “Mežaparka rezidences”. Savukārt augstākā cena par dzīvokli reģistrēta maijā – pārsniedzot 330 tūkstošus eiro – tajā pašā projektā.

Lai gan šogad darījumu skaits ar privātmājām Mežaparkā ir mazāks, šajā segmentā 2023. gadā notikuši vairāki darījumi ar ekskluzīviem īpašumiem, starp tiem ir māja 500 m² platībā pie Ķīšezera ar pirts un spa ēku, gaumīgu un labiekārtotu ainavu un zemi gandrīz 4500 m² platībā. Cena šādam īpašumam bija virs 2,25 miljoniem eiro (cena par kvadrātmetru – 4500 eiro). Vairāki darījumi notikuši ar privātmājām, kuru cena svārstās no 1200 līdz 1700 eiro/m². Pārdotas gan vēsturiskas ēkas, kas piedzīvojušas renovāciju (piemēram, arhitekta Eduarda Kupfera projektēts romantisks jūgendstila nams ar trim guļamistabām), gan ēkas, kas prasa ieguldījumu to atjaunošanā un renovācijā (piemēram, funkcionālisma meistara Artūra Reinfelda projektēta ēka). Piedāvājumos ir atrodamas savrupmājas plašā cenu diapazonā, taču lielākoties ēkas ir ar lielu iekštelpu platību, kas paildzina īstā pircēja atrašanu.”

 

“Latio” nekustamo īpašumu darījumu vadītāja Līga Igala:

Mežaparks vienmēr ir bijis prestiža dzīvesvieta. Tas ir bijis pieprasīts visos laikos, unikāls Rīgas pilsētā. Tur ir gan miljonu vērtas privātmājas, gan arī cenas ziņā pieejami īpašumi. Ienāk arī nepārdomātu jauno projektu attīstītāji, kuru produkts neatbilst Mežaparka dzīvojamai koncepcijai, tam, kā pagājušā gadsimta sākumā izveidota pilsēta–dārzs, kam tagad ir bagāts vēstures un arhitektūras mantojums. Pēdējos gados īpašumu cenas tur ir mazinājušās, tie kļuvuši vieglāk pieejami vietējiem pircējiem. Privātmāju cenas svārstās no vairākiem simtiem tūkstošu līdz miljonam un vairāk eiro. Īpašnieki ir konservatīvi, pacietīgi gaida savu pircēju.”